Zabranie nieruchomości przez państwo może być druzgocące, ale istnieją sposoby na odzyskanie ziemi. Należą do nich postępowanie o wywłaszczenie oraz posiadanie zależne.
Niekorzystne posiadanie
Objęcie w swoje ręce ziemi, która nie była zamieszkiwana przez ponad dziesięć lat, nazywane jest niekorzystnym posiadaniem. Jest to pojęcie prawne, ale nie takie, które jest powszechnie spotykane w salach sądowych. Istnieje pięć podstawowych warunków, które muszą być spełnione, zanim można twierdzić, że niekorzystne posiadanie. Niezależnie od tego, czy próbujesz odzyskać kawałek nieruchomości zabranej przez państwo, czy kawałek własności osobistej, która została niekorzystnie posiadana, ważne jest, aby wiedzieć, co jest wymagane, aby uzyskać najlepszy możliwy wynik.
Pojęcie prawne niekorzystnego posiadania zostało po raz pierwszy wykazane przez Sąd Najwyższy w sprawie Murphy v. Murphy, gdzie squatter nabył ziemię, która była nieużywana przez ponad dziesięć lat. Zostało to uznane za przełomową sprawę w prawie niekorzystnego posiadania, a wiele szczegółów zmieniło się przez lata.
Kolejną przełomową sprawą była sprawa Gleeson v. Feehan, która została rozstrzygnięta jesienią 1981 roku. Zasadniczo otworzyła ona drzwi do nowego rodzaju prawa obejmującego niekorzystne posiadanie. Pozwoliła ona sędziemu uznać niekorzystne posiadanie dziecka za równoważne z posiadaniem osoby dorosłej.
Najbardziej godny uwagi i technicznie inspirujący wyczyn tego typu prawa jest fakt, że statut jest nadal w mocy, jeśli możesz udowodnić, że byłeś oryginalnym właścicielem. Statut to Ustawa o Kościele Irlandzkim z 1869 roku. Stanowi ona, że pierwotny właściciel musi spróbować odzyskać posiadanie swojej własności w określonym czasie. Oznacza to, że jeśli pierwotny właściciel nie spróbuje odzyskać nieruchomości po trzech latach, można się o nią ubiegać.
Bardziej techniczne pytanie brzmi: jakie są rzeczywiste ramy czasowe, które są wymagane, aby rościć sobie prawo do niekorzystnego posiadania? Odpowiedź na to pytanie brzmi: długość czasu jest zmienna, ale ogólnie waha się od trzech do czterdziestu lat w USA. Jeśli jesteś nowicjuszem w prawie, musisz upewnić się, że wiesz, jak długo korzystasz z nieruchomości. Jest to dobry sposób na określenie, czy Twoje roszczenie jest warte uwagi.
Jeśli chodzi o drugą stronę medalu, ustawa o rejestracji gruntów z 2002 r. w Anglii stanowi, że najważniejszym wymogiem do dochodzenia roszczeń z tytułu niekorzystnego posiadania jest bycie zarejestrowanym właścicielem nieruchomości przez co najmniej dziesięć lat. Jeśli nie spełniasz tego wymogu, Rejestrator może odmówić rejestracji Twojego tytułu. Jeżeli sekretarz odmówi rejestracji, można złożyć odwołanie. Konieczne będzie przedstawienie dowodu potwierdzającego faktyczną datę własności nieruchomości oraz nazwiska i daty właścicieli.
Chociaż Ustawa o Rejestracji Gruntów z 2002 r. komplikuje kwestię niekorzystnego posiadania, uzyskanie tytułu własności ziemi na podstawie niekorzystnego posiadania nie jest niemożliwe. Najprostszym sposobem jest skorzystanie z badania nieruchomości. Będzie to wymagało skorzystania z usług profesjonalnego geodety.
Postępowanie ejectment
Do niedawna istniały dwie podstawowe drogi uzyskania posiadania gruntów zajętych przez państwo. Pierwszą drogą było wywłaszczenie na podstawie prawa zwyczajowego. Drugą drogą było ustawowe postępowanie uproszczone. Chociaż ta druga droga była mniej powszechna, została przewidziana w Nowym Jorku i była stosowana od ponad 200 lat. Z biegiem czasu te dwie drogi były modyfikowane i łączone. Obecnie są one często mylone.
W ejectment powód dąży do odzyskania posiadania ziemi przeciwko niechcianemu lokatorowi. Lokatorem może być najemca, poprzedni właściciel lub ktoś, kto nie jest właścicielem nieruchomości. Jeśli lokator nie jest właścicielem, to przed złożeniem pozwu należy ustalić interes prawny. Interes ten musi być udowodniony za pomocą dowodu. Ogólnie rzecz biorąc, odszkodowania w pozwie o wywłaszczenie muszą być sprawiedliwe i słuszne. Może to obejmować zwrot kosztów za usprawnienia lub lepsze. Jednak może to również dotyczyć niepoważnych lub uzasadnionych praw własności.
Najwcześniejsze postępowania ejectment nie były ustawowe, ale były to zarzuty hrabstwa do lokalnych sądów. Procedury były nieco niejasne, a tradycja ustna z biegiem lat uległa zatarciu. W 1820 roku uchwalono ustawę, która przewidywała składanie pozwów zbiorczych w celu odzyskania posiadania ziemi. Ustawa ta została później zastąpiona przez Kodeks postępowania cywilnego, SSSS 2231-2265, w 1876 roku. Ogólne zasady wywłaszczenia pozostały nienaruszone, ale wymogi dotyczące zawiadomienia zostały zmodyfikowane. Modyfikacje ustawowe muszą być interpretowane ściśle.
Statut, który zmienił wymagania dotyczące zawiadomienia w przypadku wywłaszczenia to Real Property Law SS228. Ustawa ta uchyliła wymóg common law, że najemcy w testamencie otrzymują co najmniej sześć miesięcy wypowiedzenia. Wymóg ten dotyczy również dzierżaw na wypadek cierpienia. Nie dotyczy to ustawowego, skróconego postępowania eksmisyjnego.
Ustawowe postępowanie skrócone jest szybszą i bardziej przyspieszoną formą postępowania sądowego. Jest ono prowadzone przez sędziego i prawie zawsze dotyczy drobnych roszczeń. Statut wymaga, aby proces odbył się w ciągu 30 dni od rozpoczęcia akcji. Ponadto, pozwani nie są zobowiązani do wniesienia kaucji przed złożeniem pozwu. Proces eksmisji trwa zazwyczaj kilka tygodni. W tym czasie strony mogą wnioskować o zawieszenie wyroku na czas złożenia apelacji do sądu okręgowego.
W sprawach o eksmisję pozwany musi pokryć koszty sprawy albo zrzec się całości lub części lokalu. Pozwany może wówczas wnieść powództwo wzajemne o odszkodowanie we wcześniejszym postępowaniu uproszczonym lub wnieść nową sprawę w trybie unikowym. Obrona pozwanego we wcześniejszym postępowaniu uproszczonym musi być poparta dowodami. Jest to bardziej skomplikowana kwestia niż kwestia 30-dniowego zawiadomienia. Możliwe jest również, aby pozwany sprzeciwił się 30-dniowemu zawiadomieniu. Proces o wywłaszczenie nie ulegnie abolicji, ponieważ nie wszyscy lokatorzy zostali pozwani.
Spory związane z korupcją
Spory związane z korupcją przy odzyskiwaniu gruntów zabranych przez państwo mogą mieć różny charakter – od prostego i nieskomplikowanego do złożonego i skomplikowanego. Zależą one przede wszystkim od stanu faktycznego sprawy i prawa właściwego dla danej umowy.
Spory z udziałem korupcji dotyczą najczęściej stron zaangażowanych w proces administrowania lub zarządzania gruntami. Mogą one dotyczyć niewłaściwego wykorzystania wpływów lub łapówek. Zazwyczaj największe szanse na odzyskanie odszkodowania ma firma z pracownikiem, który przyjął łapówkę.
Pierwszą rzeczą, jaką musi zrobić domniemana strona skorumpowana, jest ustalenie wymogów dobrej wiary zgodnie z prawem. Dokona tego albo poprzez ustalenie, że wymogi te zostały spełnione, albo poprzez przedstawienie poszlak, że rzekome zachowanie korupcyjne miało miejsce. Ten drugi sposób jest łatwiejszy, ale niekoniecznie uprawnia domniemaną stronę korupcyjną do czystego rachunku.
Kwestią budzącą wiele wątpliwości jest również standard dowodowy wymagany do stwierdzenia czynu korupcyjnego. Niektórzy komentatorzy sugerują, że standard dowodowy w przypadku korupcji powinien być wyższy niż zwykły standard cywilny.
Do ważniejszych kwestii w arbitrażu należy sposób postępowania arbitrów z zarzutami korupcyjnymi. Decyzja o przeprowadzeniu dochodzenia w sprawie korupcji może być podjęta przez same strony, na ich wniosek, lub może to być dochodzenie sua sponte przez sąd arbitrażowy. Niektóre trybunały arbitrażowe szukały odpowiedzi na to pytanie w lex arbitri lub materialnym prawie właściwym. Inne trybunały arbitrażowe oparły się na normach prawa międzynarodowego.
W Stanach Zjednoczonych sądy spotykają się z zarzutami korupcji w arbitrażu i w postępowaniu egzekucyjnym po wydaniu orzeczenia. Mogą one skutkować postępowaniem karnym, nakazami restytucji, administracyjnymi działaniami dyscyplinarnymi lub grzywnami.
Ciekawym przypadkiem z USA jest sprawa Kellogg Brown & Root, w której firma zgodziła się zapłacić 402 miliony dolarów kary za naruszenie amerykańskiej ustawy o zagranicznych praktykach korupcyjnych. Ponadto firma zapłaciła 50 milionów dolarów łapówki, aby rozwiązać spór cywilny w Meksyku.
Korupcja może przybierać wiele form, od jednej firmy przekupującej pracownika innej firmy do pojedynczej łapówki zatwierdzającej nadpłatę kontraktu. Nierzadko łapówkarstwo odbywa się za zamkniętymi drzwiami lub bez świadków. Równie trudno jest udowodnić korupcję, jak i to, że rzekomo skorumpowana strona nie dała łapówki.
Zdefiniowanie standardu dowodowego w przypadku korupcji nie jest zadaniem łatwym. W zależności od faktów i prawa sprawy, właściwą reakcją na zarzut może być oparty na wartości nakaz sądowy dotyczący majątku pozwanego lub powództwo cywilne o odszkodowanie.
Chociaż korupcja nie jest częstym tematem dyskusji w arbitrażu, jest to temat o coraz większym znaczeniu. Istnieją jednak istotne różnice pomiędzy jurysdykcjami. Niektórzy arbitrzy przyjęli podejście polegające na opieraniu się na standardzie dowodowym opartym na prawie międzynarodowym. Inni zwrócili się do prawa materialnego rządzącego daną jurysdykcją, aby odpowiedzieć na pytanie, jak udowodnić korupcję.
Podobne tematy
